Calcular el Euribor es un proceso que compete a una agencia especializada, sin embargo su proceso es sencillo y puede consultarse a través del Boletín Oficial del Estado.

Calcular el Euribor es un proceso un tanto complicado que compete a los bancos europeos más emblemáticos y con el volumen más alto de inversiones en la zona Euro. Es un proceso que se realiza todos los días laborables por la agencia Reuters Group Plc., que es una agencia mundialmente conocida por sus actividades en prensa pero cuya principal actividad consiste en proveer información a los mercados financieros, tales como investigaciones, análisis y productos mercantiles que tienen como objetivo facilitar la compraventa de divisas, de acciones, entre otros.

En España, los bancos que entregan esta información acerca de los tipos de interés son el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, el Banco Santander Central Hispano y la Confederación Española de Cajas de Ahorros.

El proceso consta de tres principales facetas, primeramente se solicita a cada uno de los 64 bancos colaboradores información acerca de sus tipos de interés actuales, las correcciones a esta información las puede actualizar cada banco en privado entre las 10:45 y 11:00 a.m., hora del centro de Europa.

Inmediatamente después, exactamente a las 11:00 a.m. (CET), la agencia Reuters calcula un aproximado del valor del Euribor, este proceso se realiza eliminando el más alto y más bajo15% de todos los tipos de interés colectados, así realiza una media aritmética más acorde a la economía global europea. Una vez obtenido el resultado, este se redondea al número de tres decimales más próximo al promedio.

Una vez obtenido el Euribor válido para ese día, Reuters publica instantáneamente el tipo obtenido en las páginas 248 y 249 de su sistema Telerate, disponible únicamente para los suscriptores y agencias de información; junto a esta publicación se incluyen los tipos de interés utilizados, esto con el único fin de conservar la transparencia del proceso.

Para los interesados en conocer antes que nadie la publicación del Euribor, en España se publica diariamente en el Boletín Oficial del Estado, que es el diario oficial del Estado y que se encuentra disponible en Internet a través de la página del Ministerio de la Presidencia.

La fianza de alquiler es obligatoria por Ley, aunque basta con una sola mensualidad muchos caseros suelen exigir dos o incluso seis meses de fianza.

La Ley de arrendamiento que tanto protege a los inquilinos, incluye también cláusulas que condenan a los clientes morosos y que a su vez protegen al propietario ante esta situación o posibles abusos, de esta manera la Ley declara como obligatorio dejar como fianza al menos un mes de arrendamiento al casero, aunque esta cantidad puede ser superada según se considere necesario.

Mediante la fianza el casero se encuentra protegido ante el impago y también frente a los desperfectos causados al inmueble y que hayan sido causados intencionalmente o por negligencia por el inquilino; sin embargo las fianzas no únicamente se cobran en los casos justos pues suceden casos de caseros que adjudican perjuicios no cometidos por los inquilinos.

Existen casos, ciertamente son los pocos, en los que se exige para arrendar un piso, el pago de seis mensualidades en concepto de fianza, esto sin duda es un exceso y no debe ser aceptado. Por supuesto quien pone en renta un piso está expuesto a tener como arrendatarios a personas que desconoce, sin embargo es importante tomar en cuenta que sucede lo mismo en el otro caso pues un futuro inquilino está a punto de cerrar un trato con una persona desconocida y puede en cierto momento desconfiar del casero.

La solución más práctica y que suele acabar con las complicaciones de la fianza es pagar únicamente el mes que marca la Ley, o bien pagar dos mensualidades en concepto de fianza si el piso es amueblado, así ambas partes están aseguradas y se logra un contrato equitativo.

Otra de las soluciones viables es aplicar el recurso del aval, en muchos casos basta con que una persona allegada al futuro inquilino y que posea una propiedad declare que está dispuesto a responder en caso de impago. Si un arrendador desea aún mucha más protección existen actualmente en el mercado Seguros de Alquileres que están dirigidos a asegurar el cobro de la renta en las condiciones pactadas, usualmente hacen las gestiones de mediación con el inquilino moroso, cubren los gastos del abogado y saldan la cuenta en caso de que el proceso fracase.

El motivo de este artículo es explicar con detalle el procedimiento de una subrogación de hipoteca por Internet para que los lectores comprendan en qué consiste este proceso y les ayude si se encuentran en esta situación.

En primer lugar, advertir que la operación es larga pero relativamente sencilla. Comienza el recorrido con una solicitud de estudio de hipoteca por parte del interesado; para ello, a través de la web de la entidad, se introducen unos datos mínimos referentes a la vivienda y a los ingresos del demandante, con los que se determina inmediatamente si es posible continuar el proceso.

Posteriormente, y para verificar que la información aportada en la fase anterior es verídica, la citada entidad requiere de cierta documentación original. Entre los documentos se encuentran las últimas nóminas, los últimos recibos del préstamo, escrituras, declaración de la renta y algún que otro dato según las condiciones particulares del solicitante.

Si el estudio de la solicitud resulta viable se comunica a la entidad origen la oferta presentada al interesado. En este momento se abre un plazo legal de espera de 15 días durante el cual esta entidad puede igualar la oferta para retener al cliente. Si no se produce ninguna contraoferta la entidad destino inicia los trámites para realizar una tasación, con la que determinar el precio aproximado del inmueble hipotecado.

Por último, se procede a formalizar la subrogación acudiendo a una gestoría para firmar ante notario la nueva escritura del préstamo.

Aspectos a tener en cuenta en el proceso:

• En este caso concreto la duración de todo el trámite ha sido más de tres meses.
• Esta operación implica una serie de gastos de notaría, gestoría y registro.
• Otro conjunto de gastos se refieren a la comisión de subrogación (entre el 0% y el 0,5% del capital pendiente) y los intereses acumulados durante los días del mes previos a la firma.
• La primera cuota del nuevo préstamo se pagará pasado el primer mes completo desde la firma, y ésta será superior a las posteriores debido a que incluye los intereses acumulados durante los días que restan del mes incompleto.

La actual situación de la vivienda en España está provocando que debamos optar por una vivienda pequeña para poder independizarnos (típicamente un dormitorio), y pasados unos años, tal vez, intentar conseguir una nueva vivienda, algo más grande, que nos permita formar una familia de manera más o menos digna.

En este sentido, el concepto conocido como hipotecas puente permite optar a comprar una nueva vivienda a construir, algo conocido como compra sobre plano, mientras aún residimos en nuestra primera vivienda.

El problema reside en que debemos hacer frente a los pagos del nuevo promotor, y a la entrada de la nueva vivienda. Y a pesar de disponer de una vivienda en propiedad probablemente no tengamos suficiente dinero disponible para hacer frente a estos gastos.

La solución proporcionada por bancos y cajas consiste en formalizar una hipoteca sobre nuestra casa en propiedad, hipoteca puente, evitando de esta forma un préstamo personal. De esta manera la entidad bancaria esperaría un año hasta que vendiésemos nuestro antiguo piso y accediésemos a la nueva vivienda.

Los bancos y cajas conceden un producto conocido como préstamo puente o crédito puente, el cual permite la obtención de un préstamo personal que emplearemos en pagar la entrada y a las diferentes cuotas del promotor. Y que finalmente se cancelará a través de la constitución de la hipoteca definitiva.

Al recibir la vivienda nueva, el cliente constituye una hipoteca tradicional, por un importe superior, y al mismo tiempo se cancela el crédito puente.

Trataremos en esta ocasión de verter algo de luz sobre la lista de morosos que se esconde tras las siglas ASNEF.

En primer lugar tenemos que matizar que la ASNEF es una asociación, en concreto la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito, la cual se encarga de velar por los interés de las entidades crediticias.

Esta asociación mantiene un registro de personas con recibos, préstamos o créditos impagados, más conocida como lista de morosos ASNEF. De forma que si alguna entidad recibe alguna petición de un nuevo producto de financiación uno de los pasos previos a la concesión es la consulta de dicha persona en este registro.

Está claro que si nuestro nombre aparece en este listado lo tendremos muy difícil a la hora de solicitar un nuevo préstamo hipotecario, por no decir imposible. Es una herramienta de gran valor para bancos y cajas que añade un nuevo factor a la hora de evaluar el riesgo de una operación.

Sin embargo, la existencia de este registro de morosos puede provocar complicaciones en personas inicialmente solventes. Imaginemos que se produce un error de facturación en alguna empresa suministradora (gas, luz, teléfono), algo por desgracia demasiado común. En este caso si decidimos no abonar el correspondientes recibo podríamos terminar ingresando en la lista gestionada por ASNEF, de forma que de alguna forma nos presionan para abonar ese recibo que podría ser erroneo.

La solución pasa por abonar los recibos oportunos, aún siendo erróneos, y posteriormente dirigir una reclamación ante la empresa suministradora.

¿Cómo salir de las listas ASNEF?

En caso de que por algún impago hayamos ingresado en su registro, siempre tendremos la posibilidad de solicitar la eliminación del mismo una vez hayamos satisfecho la deuda pendiente. En estos casos nuestra aparición en el registro podría demorarse por 6 años más como antiguo deudor.

Si nuestra aparición en el registro de morosos se debiese a algún tipo de error, podríamos solicitar la rectificación de los datos aportando la información necesaria para demostrar que no adedamos la cantidad indicada.

La última semana del mes en curso siempre implica una actualización de los tipos de interés oficiales por parte del Bancos de España. Con lo que aprovechamos para actualizar los datos disponibles en IRPH 2008 y Euribor 2008.

Resumiendo tenemos los siguientes nuevos valores oficiales para el mes de Mayo de 2008.

IRPH Bancos - 5,533 %
IRPH Cajas de Ahorro - 5,634 %
IRPH Conjunto de Entidades - 5,587 %

Euribor - 4,994 %
MIBOR - 4,976 %
CECA - 6,250 %

Y para los próximos meses podemos ir preparándonos ya que ayer mismo el Banco Central Europeo nos anunciaba una más que posible subida de los tipos para la semana que viene.

Caixa Sabadell acaba de lanzar su “Hipoteca Rebajas de Verano”, una hipoteca que estará a un diferencial por debajo del euribor durante los 3 ó 5 primeros años.

Esta hipoteca está negociada con los promotores de viviendas, a fin de que ofrezcan en la compra de los pisos esta hipoteca para que los compradores puedan pagar una cuota bastante más baja durante los primeros años que puede llegar a un ahorro del 28% según publicita la Caja.

Los intereses de está hipoteca durante los 3 ó 5 primeros años, según la opción elegida estarán entre el 3,25% y el 4,25%, partiendo el primer año desde el 3,25%. Un interés, sin duda, muy por debajo del euribor anual, que el día de hoy está en el 5,42%.

Para el resto de años, el interés a aplicar en esta hipoteca será del euribor + 0,50%.

La comisión de apertura es del 0,50% del capital.

Las subastas judiciales de inmuebles por impagos de hipotecas se han disparado en los último meses hasta el punto de que la mayoría quedan desiertas ya que nadie se interesa por pujar en ellas.

La mayoría de los embargos son de extranjeros que han perdido el trabajo que tenían y tienen dificultad para volver a encontrar otro trabajo y, por tanto, dejan de pagar la hipoteca.

Los bancos y cajas que han forzado la subasta por impago de la hipoteca, finalmente se adjudican el inmueble, en algunos casos hasta por el 50% del valor de tasación; aún así, en la mayoría de los casos no le conviene al banco dado que concedieron hipotecas en su día en torno al 100% del valor y ahora, además, les toca acumular su cartera de inmuebles, perdiendo liquidez.

En la oferta hipotecaria actual, algunas entidades bajo determinadas condiciones están ofreciendo financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda a adquirir, si bien el criterio general y determinadas disposiciones legales establecen un porcentaje máximo de financiación del 80% del valor de la vivienda, utilizándose para la aplicación de este baremo, como norma general, el valor de tasación de la vivienda.

El hecho de financiar en torno al 80% del valor de la vivienda tiene una implicación directa para el solicitante: deberá aportar una cantidad a la compraventa (en torno al 20% del valor de la misma), a lo que debemos añadir los gastos que recaen sobre la parte compradora, los cuales, de forma estimativa, podemos cifrar en torno al 10% del citado valor de compraventa.

Así mismo, el importe de hipoteca solicitado junto con el tipo de interés y el plazo de amortización determinarán la cuota o pago periódico. Como bien hemos señalado en el apartado relativo a la selección del plazo de amortización, las entidades financieras para evitar el riesgo de impago suelen mantener el criterio de que la cuota del préstamo hipotecario no suponga más del 35/40% de los ingresos netos de los solicitantes, criterio que también deberemos tener presente a la hora de determinar el importe a solicitar.

Para tener claros estos conceptos vamos a partir de cuál es su situación:

a) Va a adquirir una vivienda y necesita financiación:

- Si usted adquiere una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, existe una gran posibilidad de que la misma se encuentra gravada con una hipoteca en una entidad financiera, por lo que le recomendamos proceda a informarse sobre la posibilidad de subrogarse en la citada hipoteca, lo cual resulta más barato a nivel de gastos pero tiene el inconveniente de que deberá disponer del dinero restante entre la cantidad pactada en el precio de compraventa y el importe pendiente de hipoteca.

- Si no existe hipoteca en la que subrogarse o bien no puede/quiere acceder a la subrogación del préstamo (bien porque no lo permite la entidad financiera o bien porque considera que las condiciones del mismo no son nada ventajosas respecto a lo que puede encontrar en el mercado), en este caso tendrá que solicitar una hipoteca nueva para adquirir la vivienda..

b) Tiene una vivienda para cuya compra solicitó una hipoteca y ahora quiere mejorar las condiciones de la misma:

- Solicita una Novación del préstamo.

Novación es el proceso por el cual la entidad financiera procede a modificar las condiciones de un préstamo hipotecario de acuerdo con los titulares del mismo.
En un principio no existe ninguna obligación por parte de la entidad a atender nuestra demanda, por lo que las posibilidades de que acceda a la misma vendrán dadas por nuestro perfil como clientes.

Existe la posibilidad de realizar novación sobre el tipo de interés aplicado (normalmente se realiza a petición de los titulares para mejorar el tipo de interés que vienen atendiendo al haber quedado desfasado respecto a las condiciones del mercado), sobre el importe pendiente (en caso de que necesite disponer de más dinero), sobre el plazo de amortización (tanto para alargarlo como para recortar el mismo) e incluso sobre los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación…).

La novación del préstamo hipotecario es la solución más ventajosa ya que los gastos son mínimos. De hecho, si se trata simplemente de reducir el interés fijo o de disminuir el diferencial del interés variable ni siquiera es imprescindible la escritura pública, bastando un simple escrito del Banco firmado por persona competente. Si la novación consiste en un cambio de tipo de interés al pasarse de fijo a variable, o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia es necesario el otorgamiento de una escritura de novación cuyos gastos son mínimos ya que los honorarios notariales no pasarán de quince mil pesetas y los registrales serán inferiores a cinco mil pesetas.
Estos serán los únicos gastos, ya que no se paga ningún impuesto.

- Si no es posible acceder a una novación del préstamo, lo normal es que solicite la Subrogación del mismo en otra entidad financiera que mejore las condiciones actuales.

Subrogación es el proceso por el cual cambiaremos de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario con el fin de obtener una mejora en las condiciones del tipo de interés que nos aplican en el mismo. Por Ley, en una subrogación sólo se podrá modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo constantes las restantes condiciones de nuestra hipoteca (capital pendiente, plazo de amortización, intervinientes…).

Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva.

El coste de la operación viene determinado fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca. A este importe tendremos que sumarle los gastos correspondientes a Notaría, Registro y Gestoría, los cuales resultan sensiblemente inferiores a los originados en una hipoteca nueva.

En caso de que además del tipo de interés quisiéramos modificar alguna de las restantes variables del préstamo (aumentar el capital pendiente para así asumir los gastos, aumentar el plazo de amortización para tener una cuota inferior etc…), es decir, si además queremos realizar una novación del préstamo, deberemos pactar de antemano este hecho con la nueva entidad financiera con el fin de proceder a realizar el mismo una vez se haya subrogado la hipoteca.