El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas cayó por cuarto mes consecutivo y se situó en 140.861 euros en mayo, el 6,6 por ciento menos con respecto al mismo mes de 2007, mientras que el número de viviendas hipotecadas cayó el 36,15 por ciento, hasta 74.423.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el capital prestado se redujo un 40,36 por ciento con respecto a hace un año, hasta 10.483 millones de euros.

Para las hipotecas sobre cualquier tipo de finca rústica o urbana, el importe medio se situó en 158.549 euros, un 5,63 por ciento menos con respecto al mismo mes del año pasado; el número de fincas hipotecadas cayó un 32,76 por ciento hasta 111.210 y el capital prestado fue de 17.632 millones, un 36,54 por ciento menos.

Por entidades, las cajas de ahorro fueron las que concedieron el mayor número de préstamos hipotecarios en mayo, el 54,1 por ciento del total, seguidas de los bancos, el 35,6 por ciento y otras entidades financieras, el 10,3 por ciento.

Las cajas concedieron el 50,6 por ciento del capital prestado, los bancos el 39,3 por ciento y las otras entidades, el 10,1 por ciento.

El tipo de interés medio en mayo fue del 5,18 por ciento, un 10,8 por ciento más con respecto al mismo mes de 2007.

El interés medio en las cajas fue del 5,18 por ciento y el plazo medio 26 años; en los bancos, fue del 5,09 por ciento, y el plazo medio 24 años.

La mayor parte de las hipotecas, el 97 por ciento, utilizó un tipo de interés variable, frente al 3 por ciento de tipo fijo y, entre los primeros, el euribor fue el tipo de referencia más utilizado, ya que se aplicó en el 88,5 por ciento de los casos.

En mayo, 33.760 hipotecas cambiaron sus condiciones, un aumento del 18,8 por ciento con respecto a hace un año. En el caso de las viviendas, los que variaron sumaron 22.866, un 10,4 por ciento más que en mayo de 2007.

Por tipo de cambio, 25.841 fueron modificaciones con la misma entidad financiera, un 17,6 por ciento más; 4.642 préstamos cambiaron de entidad, el 6,3 por ciento más y 3.277 modificaron el titular del bien hipotecado, lo que supone un aumento del 58,2 por ciento.

El 44,6 por ciento de los cambios se debieron a modificaciones en los tipos de interés y, tras la variación de las condiciones, el interés medio de los préstamos aumentó 0,33 puntos en las hipotecas a tipo fijo y 1,31 puntos en las variables.

En mayo se cancelaron registralmente 63.809 hipotecas, un descenso interanual del 20,4 por ciento.

Según cálculos hechos por EFE tomando como referencia el plazo medio y el tipo de interés de las hipotecas en cajas de ahorro y el importe medio de hipotecas para vivienda, la cuota mensual media de un préstamo hipotecario en mayo fue de 822,61 euros, lo que supone 11,27 euros más que en el mismo mes de 2007 (833,88 euros).

Andalucía fue la comunidad con mayor número de hipotecas sobre viviendas en mayo, con 13.287, seguida de Cataluña, con 10.743; la Comunidad Valenciana, 10.120 y Madrid, 9.303.

En cuanto al capital prestado, Cataluña ocupó la primera posición en mayo, con 1.809 millones de euros, seguida de Andalucía, con 1.740 millones; Madrid, 1.722 millones y la Comunidad Valenciana, con 1.254 millones.

Calcular el precio justo de un inmueble a la venta es muy importante porque en los tiempos actuales es importante ajustarlo a los factores externos, además del mercado.

Conocer las cualidades que impactan en el valor de un inmueble y lo que lo deprecia es muy importante en un momento como este, donde vender resulta muy difícil. Conocer mediante un riguroso estudio lo mucho o poco que afectan cuestiones externas a la valoración de un inmueble puede significar poner un precio justo a un inmueble y seguramente su fácil venta.

Las cuestiones que afectan positivamente al precio de un inmueble y sus porcentajes, según un estudio, según la cercanía del inmueble: en un 12% una línea de metro o tren, una escuela de buena calidad en un 11%, en un 9% una carretera al igual que un parque, una zona de ocio en un 6%, almacenes de alimentación y de tiendas en un 4%, un club de deporte y un hospital en un 2% y un cine en un 1%.

Calcular el precio de una vivienda y sumarle los porcentajes que le corresponden según su locación geográfica, puede significar un plus para cualquier vendedor, sin embargo también es importante conocer los factores que deprecian el inmueble, pues ajustar el precio es lo mejor para vender fácilmente.

Dentro de los factores que afectan negativamente son: en un 12% que el inmueble se encuentre en malas condiciones, en un 11% que se encuentre en una zona de bares, en 9% que se encuentre en una zona abandonada, que esté cerca de un aeropuerto de vertedero en un 9% y 8% respectivamente, cercano a una carretera de mucho tráfico en un 8%, y que esté justo a lado de las vías del tren y de torres de teléfonos móviles en un 5% y 4% respectivamente.

Es fundamental tener en cuenta, además de estos porcentajes, la zona en la que está ubicado el inmueble, y sobretodo sopesar los precios de viviendas vecinas a la que se pretende vender, muchas veces cuando un futuro comprador se interesa por un inmueble suele visitar varios en la misma zona o calle simplemente para comparar precios.

Ganar dinero con una venta es por supuesto importante, sin embargo los precios excesivamente altos, en una época como esta, alejan a los compradores y lo único que se gana es no vender la vivienda en muchos años, y lejos de ganar se pierde tiempo y dinero.

La crisis inmobiliaria e hipotecaria siguen acentuándose cada vez más. Según los datos de estadística referentes al último mes cerrado, comparado con el año anterior, la compraventa de vivienda ha caído un 34,3%.

En cuanto a las hipotecas constituídas, han caído igualmente en el mes, en concreto un 36,15% respecto al año anterior.

El importe medio de las hipotecas también ha bajado hasta los 158.549 euros. La mayoría de las nuevas hipotecas se siguen firmando a interés variable, pese a las imparables subidas, concretamente un 97%.

La construcción de nuevas viviendas se desploma más aún en Cantabria. En el segundo trimestre del 2008 las nuevas casas en la comunidad Cántabra han caído más de un 60%.

Obviamente las nuevas hipotecas también han caído en la Comunidad, en el último mes cerrado las estadísticas muestran un descenso superior al 9% en la concesión de hipotecas, tan sólo en un mes. Y es que la morosidad e impagos, se han disparado con la crisis económica, hasta el punto de doblarse el número de préstamos impagados durante este año.

Los promotores tendrán que asumir caídas en los precios nominales de las viviendas que, al final del ajuste, serán de entre el 20% y el 25%. Además, habrá, con toda probabilidad, un altísimo grado de apalancamiento, según aseguró ayer la compañía de asesoramiento inmobiliario Irea.

Merece la pena estudiar los tipos de viviendas que aún tienen salida en el mercado en el contexto de la crisis inmobiliaria que estamos padeciendo. Aunque parezca mentira las ventas continúan a pesar del parón experimentado, y ello se debe a que la demanda es prácticamente imposible que desaparezca.

El primer factor, y más influyente, que selecciona el tipo de vivienda es obviamente el precio. Las cantidades en las que se han situado los pisos se alejan del bolsillo de muchos ciudadanos, por lo que en primer lugar se discriminan los importes más altos. Según un estudio del portal fotocasa.es la media de dinero que están dispuestos a invertir los españoles es de 190.000 euros, aunque estas cifras casi se llegan a duplicar si únicamente nos centramos en la ciudad de Madrid.

El segundo factor que tienen en cuenta los compradores es la superficie de la vivienda y, al mismo tiempo, el número de instancias de la misma. Siguiendo con el mismo estudio del citado portal inmobiliario, en él se señala que el inmueble debe disponer de al menos 70 metros cuadrados, distribuidos en 3 habitaciones y 1 baño.

El último factor reseñable es la ubicación del piso, teniendo preferencia las zonas céntricas que dispongan de una buena red de transporte y servicios al ciudadano.

Es el momento, o quizás convenga esperar aún más, para encontrar viviendas con descuentos sustanciosos en su precio. A pesar de estas rebajas todavía las cifras que se manejan en el sector quedan fuera del alcance de muchas personas, sobre todo en sectores con más dificultades, entre ellos los jóvenes.

Destacar las ventajas más positivas para hacer un anuncio publicitario atractivo que seduzca a los compradores y que motive las visitas, aunque también es importante decir siempre la verdad acerca de los inconvenientes.

Existen argumentos muy poderosos acerca de vender o incluso de no vender sin embargo retardar la venta puede significar pérdidas. Las ventajas y las desventajas están intrínsecamente relacionadas a cada caso en particular, y sobretodo deben analizarse a profundidad para determinar qué opción es mejor, vender o conservar la vivienda.

Si se decide vender, se tiene como punto a favor el hecho de que el inmueble es único, no hay otro exactamente igual así que se intenta vender un producto especial respecto de los otros. Es importante  localizar los pisos que se asemejen en condiciones y realizar un listado de las ventajas e inconvenientes del inmueble frente a los demás, de esta manera tendremos una idea acerca de qué poner en el anuncio y sobretodo preparar las mejores respuestas para cuando un futuro cliente quiera conocer acerca de los inconvenientes.

Las tres grandes categorías sobre las que se debe basar todo estudio previo a la venta se encuentra el barrio y la zona, donde se incluyen la calidad del mismo, colegios, supermercados, cercanía de un metro o tren; en segundo lugar la antigüedad del edificio, el portal, si tiene ascensor, los gastos de comunidad y también se incluyen las características de los vecinos, etc., y finalmente el nivel de la vivienda, su estado y necesidades, la antigüedad de los baños, la cocina, si tiene una buena iluminación y terrazas, etc.

Este listado debe ser lo más extenso posible, y es importante no omitir los detalles negativos. Lo primordial es resaltar lo positivo, aunque de manera menos extensa y discreta habrá que mencionar los aspectos negativos, incluso es importante tratar de dulcificar esos detalles, aunque siempre con la verdad por delante.

Aprovechar todos los medios al alcance para lanzar un mensaje publicitario convencedor que anime a los futuros compradores a visitar el inmueble, y con una descripción que convenza a que las visitas al piso en venta sean frecuentes.

Dentro de la valoración que podemos dar a una vivienda en la transmisión, la normativa de IRPF señala de forma muy clara que en ningún momento ésta podrá ser inferior al valor normal de mercado.

Vamos a suponer que un contribuyente realiza una compraventa con un precio pactado muy inferior al de mercado.

En este caso, parece que existe un ánimo de liberalidad parcial; y es preciso analizar el valor real del inmueble. El concepto de valor real no viene determinado en las normas tributarias, pero el Tribunal Supremo lo equipara al valor de mercado. Por tanto, se puede definir el valor de mercado como aquel precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado.

Si el precio que se va a pagar por la transmisión de la vivienda es muy inferior al valor real de la misma, en dicha operación se producirá una donación con causa onerosa y, además de la liquidación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados, por el precio pactado, se deberá realizar otra por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por la diferencia entre el valor real del inmueble y lo efectivamente pactado por las partes. Todo ello sin perjuicio del derecho de la Administración a comprobar el valor real del bien transmitido, regulado en el artículo 18 de la Ley 29/1987.

En efecto, si no existe equivalencia entre el valor del inmueble y la contraprestación no estaríamos ante una compraventa, sino ante una donación con causa onerosa. A esta última se refiere el artículo 619 del Código Civil, que las define como aquéllas en las que se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo donado. La distinción no es ociosa, pues en el caso de donación con causa onerosa, el exceso sobre el importe en que concurren ambas prestaciones estará sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en concepto de transmisión lucrativa o donación.

‘La donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta’. Es decir, es consustancial a la naturaleza de la donación su carácter gratuito, el ‘animus donandi’ de quien la realiza, que efectúa la entrega por mero ánimo de liberalidad, sin recibir nada a cambio. Si falta ese ‘animus donandi’, no nos encontraremos ante una donación, sino ante otra figura jurídica.

Con todo, para el vendedor , la transmisión de la vivienda, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, producirá una alteración en la composición del patrimonio de su titular que da lugar a una variación en su valor, que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), generará una ganancia o pérdida patrimonial, cuyo importe vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión (artículos 32 y 33 de la Ley del Impuesto).

El artículo 33 dispone, en su apartado 3, que el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la enajenación que hubiesen sido satisfechos por el transmitente.
Añade a continuación que ‘por importe del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal del mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.’

Esta norma de valoración no admite prueba en contrario. En consecuencia, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el valor de transmisión será el valor normal en el mercado de la vivienda, si efectivamente el pactado fuese inferior.

Las agencias juegan un papel fundamental para agilizar el sector inmobiliario, la profesionalización de sus servicios ayuda al éxito de compradores y vendedores.

El plazo normal para vender una casa en los últimos años se ha extendido por muchos factores que perjudican la venta, sin embargo un estudio parece indicar que el plazo se alarga aún más desde el verano pasado.

Según Idealista.com vender una vivienda en España tomará al vendedor un tiempo aproximado de seis meses, dos más que el verano pasado. Esta situación sin duda alguna se encuentra estimulada por la desaceleración del mercado de la vivienda, aunado a esto las agencias inmobiliarias se encuentran en un “punto de inflexión”.

Las agencias inmobiliarias parecen ser cada vez más necesarias, esto se debe a que el comprador promedio, no se da cuenta de la gran oferta que existe en el mercado y sobretodo porque está desprovisto de las herramientas de búsqueda de ofertas, contrario de los agentes de ventas que cada vez más se encuentran en un proceso de “profesionalización” de su labor.

Una de las vías de solución es que las agencias empiecen a desarrollar un papel didáctico con los vendedores, para lograr que éstos adapten sus ofertas al mercado actual. En muchas ocasiones es recomendable bajar el precio de la vivienda pues la realidad es que si mantienen los precios altos, será prácticamente imposible vender el inmueble, pues los compradores actuales no pueden darse el lujo de pagar precios tan altos.

En ese sentido lo primordial es orientar a los vendedores, y el papel que juegan las agencias es fundamental. Respecto de los compradores, las agencias también juegan un importante rol pues tienen que ofrecer servicios más adaptados a las necesidades particulares de cada uno de ellos.

Una de las innovaciones es el Menú a la carta, que consiste de evitar cobrar cuotas fijas por los servicios que se proporcionan, sustituyéndolos por tarifas diferenciadas que se encuentran adaptadas a las necesidades de los diferentes clientes. De esta manera el comprador decide si quiere que la agencia le ayude a encontrar una financiación par ala compra o bien que únicamente se haga cargo de los trámites.

Internet es otra poderosa herramienta que comienza a ser explotada por las agencias; sin duda abarata el precio del servicio y lo hace más rápido y sencillo que la forma tradicional.

En ocasiones nos encontramos con situaciones complejas de resolver en cuanto a temas referidos con el alquiler de viviendas. Un ejemplo real lo hallamos en la bitácora EnAlquiler, donde una persona plantea la pregunta de si puede abandonar la vivienda y que uno de sus hijos continúe en el piso arrendado.

Para resolver estos casos hay que recurrir a la Ley de Arrendamientos Urbanos y fijarse en los artículos que hagan mención a esta particularidad. Concretamente se cita en la ley que en el inmueble puede convivir la familia del arrendatario aunque no resulte su vivienda permanente. De este artículo también se deduce que al no tratarse de la vivienda habitual se podrían encontrar problemas con el arrendador.

Cabe destacar que la LAU comenzó a aplicarse en el año 1995 y desde entonces pueden haber sentado precedente algunas resoluciones relacionadas con esta misma cuestión.