Recientemente he leido acerca de un nuevo concepto hipotecario que me parecía ciertamente revolucionario, la hipoteca inversa. Sin embargo, realizando un adecuada búsqueda de información he podido comprobar que se trata de un concepto ampliamente extendido. Se trata de un servicio que ofrecen las entidades bancarias, y que está vinculado con la vivienda, pero orientado para gente que ya dispone de una.

¿En qué consiste la hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es una forma que tienen los propietarios de viviendas para acceder al dinero que fueron acumulando como capital en sus viviendas. Esencialmente, el propietario de vivienda “pide prestado” fondos contra el valor de su vivienda. De forma que el banco no requiere que el dinero sea devuelto hasta que su vivienda sea vendida o el propietario fallezca. En ese punto, los herederos pueden elegir quedarse con la vivienda y cancelar el préstamo con sus propios fondos u obtener un tipo diferente de hipoteca sobre la propiedad.

A la vista de este nuevo concepto el servicioparece una interesante manera de solucionar el problema de la jubilación, y los fondos de la seguridad social. De forma que aprovechamos lo que nos costó conseguir una vivienda para disfrutarlo en vida. Es decir, transformar el valor de nuestra casa en dinero sin necesidad de abandonarla.

Sin embargo debemos ser conscientes de que el banco vuelve a aplicar unos intereses sobre el dinero que ‘genera’ nuestra vivienda, de igual forma que nos sucedía con la hipoteca. En este sentido resultará muy importante analizar con detalle las condiciones indicadas en la hipoteca inversa para decidir si resultaría más adecuado proceder a la venta de la misma.

La Caja de Ahorros del Mediterráneo ha firmado un acuerdo sobre la ‘Hipoteca Joven’ que permitirá a jóvenes madrileños adquirir su primera vivienda. Esta hipoteca joven que la CAM ya puso en marcha el pasado año permitió a 474 jóvenes adquirir su casa.

Esta hipoteca está destinada a jóvenes de entre 18 y 35 años que adquirian su primera vivienda y les permitirá obtener hasta el 100% del valor de tasación de su casa y no tiene comisión de estudio, apertura ni cancelación total o parcial. El plazo de la hipoteca podría llegar hasta 50 años en función de la edad del cliente.

El interés a aplicar depende de si el cliente domicilia la nómina, contrata el seguro de hogar y utiliza la tarjeta de la CAM.

Merece la pena estudiar los tipos de viviendas que aún tienen salida en el mercado en el contexto de la crisis inmobiliaria que estamos padeciendo. Aunque parezca mentira las ventas continúan a pesar del parón experimentado, y ello se debe a que la demanda es prácticamente imposible que desaparezca.

El primer factor, y más influyente, que selecciona el tipo de vivienda es obviamente el precio. Las cantidades en las que se han situado los pisos se alejan del bolsillo de muchos ciudadanos, por lo que en primer lugar se discriminan los importes más altos. Según un estudio del portal fotocasa.es la media de dinero que están dispuestos a invertir los españoles es de 190.000 euros, aunque estas cifras casi se llegan a duplicar si únicamente nos centramos en la ciudad de Madrid.

El segundo factor que tienen en cuenta los compradores es la superficie de la vivienda y, al mismo tiempo, el número de instancias de la misma. Siguiendo con el mismo estudio del citado portal inmobiliario, en él se señala que el inmueble debe disponer de al menos 70 metros cuadrados, distribuidos en 3 habitaciones y 1 baño.

El último factor reseñable es la ubicación del piso, teniendo preferencia las zonas céntricas que dispongan de una buena red de transporte y servicios al ciudadano.

Es el momento, o quizás convenga esperar aún más, para encontrar viviendas con descuentos sustanciosos en su precio. A pesar de estas rebajas todavía las cifras que se manejan en el sector quedan fuera del alcance de muchas personas, sobre todo en sectores con más dificultades, entre ellos los jóvenes.

Destacar las ventajas más positivas para hacer un anuncio publicitario atractivo que seduzca a los compradores y que motive las visitas, aunque también es importante decir siempre la verdad acerca de los inconvenientes.

Existen argumentos muy poderosos acerca de vender o incluso de no vender sin embargo retardar la venta puede significar pérdidas. Las ventajas y las desventajas están intrínsecamente relacionadas a cada caso en particular, y sobretodo deben analizarse a profundidad para determinar qué opción es mejor, vender o conservar la vivienda.

Si se decide vender, se tiene como punto a favor el hecho de que el inmueble es único, no hay otro exactamente igual así que se intenta vender un producto especial respecto de los otros. Es importante  localizar los pisos que se asemejen en condiciones y realizar un listado de las ventajas e inconvenientes del inmueble frente a los demás, de esta manera tendremos una idea acerca de qué poner en el anuncio y sobretodo preparar las mejores respuestas para cuando un futuro cliente quiera conocer acerca de los inconvenientes.

Las tres grandes categorías sobre las que se debe basar todo estudio previo a la venta se encuentra el barrio y la zona, donde se incluyen la calidad del mismo, colegios, supermercados, cercanía de un metro o tren; en segundo lugar la antigüedad del edificio, el portal, si tiene ascensor, los gastos de comunidad y también se incluyen las características de los vecinos, etc., y finalmente el nivel de la vivienda, su estado y necesidades, la antigüedad de los baños, la cocina, si tiene una buena iluminación y terrazas, etc.

Este listado debe ser lo más extenso posible, y es importante no omitir los detalles negativos. Lo primordial es resaltar lo positivo, aunque de manera menos extensa y discreta habrá que mencionar los aspectos negativos, incluso es importante tratar de dulcificar esos detalles, aunque siempre con la verdad por delante.

Aprovechar todos los medios al alcance para lanzar un mensaje publicitario convencedor que anime a los futuros compradores a visitar el inmueble, y con una descripción que convenza a que las visitas al piso en venta sean frecuentes.

La fianza de alquiler es obligatoria por Ley, aunque basta con una sola mensualidad muchos caseros suelen exigir dos o incluso seis meses de fianza.

La Ley de arrendamiento que tanto protege a los inquilinos, incluye también cláusulas que condenan a los clientes morosos y que a su vez protegen al propietario ante esta situación o posibles abusos, de esta manera la Ley declara como obligatorio dejar como fianza al menos un mes de arrendamiento al casero, aunque esta cantidad puede ser superada según se considere necesario.

Mediante la fianza el casero se encuentra protegido ante el impago y también frente a los desperfectos causados al inmueble y que hayan sido causados intencionalmente o por negligencia por el inquilino; sin embargo las fianzas no únicamente se cobran en los casos justos pues suceden casos de caseros que adjudican perjuicios no cometidos por los inquilinos.

Existen casos, ciertamente son los pocos, en los que se exige para arrendar un piso, el pago de seis mensualidades en concepto de fianza, esto sin duda es un exceso y no debe ser aceptado. Por supuesto quien pone en renta un piso está expuesto a tener como arrendatarios a personas que desconoce, sin embargo es importante tomar en cuenta que sucede lo mismo en el otro caso pues un futuro inquilino está a punto de cerrar un trato con una persona desconocida y puede en cierto momento desconfiar del casero.

La solución más práctica y que suele acabar con las complicaciones de la fianza es pagar únicamente el mes que marca la Ley, o bien pagar dos mensualidades en concepto de fianza si el piso es amueblado, así ambas partes están aseguradas y se logra un contrato equitativo.

Otra de las soluciones viables es aplicar el recurso del aval, en muchos casos basta con que una persona allegada al futuro inquilino y que posea una propiedad declare que está dispuesto a responder en caso de impago. Si un arrendador desea aún mucha más protección existen actualmente en el mercado Seguros de Alquileres que están dirigidos a asegurar el cobro de la renta en las condiciones pactadas, usualmente hacen las gestiones de mediación con el inquilino moroso, cubren los gastos del abogado y saldan la cuenta en caso de que el proceso fracase.

El motivo de este artículo es explicar con detalle el procedimiento de una subrogación de hipoteca por Internet para que los lectores comprendan en qué consiste este proceso y les ayude si se encuentran en esta situación.

En primer lugar, advertir que la operación es larga pero relativamente sencilla. Comienza el recorrido con una solicitud de estudio de hipoteca por parte del interesado; para ello, a través de la web de la entidad, se introducen unos datos mínimos referentes a la vivienda y a los ingresos del demandante, con los que se determina inmediatamente si es posible continuar el proceso.

Posteriormente, y para verificar que la información aportada en la fase anterior es verídica, la citada entidad requiere de cierta documentación original. Entre los documentos se encuentran las últimas nóminas, los últimos recibos del préstamo, escrituras, declaración de la renta y algún que otro dato según las condiciones particulares del solicitante.

Si el estudio de la solicitud resulta viable se comunica a la entidad origen la oferta presentada al interesado. En este momento se abre un plazo legal de espera de 15 días durante el cual esta entidad puede igualar la oferta para retener al cliente. Si no se produce ninguna contraoferta la entidad destino inicia los trámites para realizar una tasación, con la que determinar el precio aproximado del inmueble hipotecado.

Por último, se procede a formalizar la subrogación acudiendo a una gestoría para firmar ante notario la nueva escritura del préstamo.

Aspectos a tener en cuenta en el proceso:

• En este caso concreto la duración de todo el trámite ha sido más de tres meses.
• Esta operación implica una serie de gastos de notaría, gestoría y registro.
• Otro conjunto de gastos se refieren a la comisión de subrogación (entre el 0% y el 0,5% del capital pendiente) y los intereses acumulados durante los días del mes previos a la firma.
• La primera cuota del nuevo préstamo se pagará pasado el primer mes completo desde la firma, y ésta será superior a las posteriores debido a que incluye los intereses acumulados durante los días que restan del mes incompleto.

La actual situación de la vivienda en España está provocando que debamos optar por una vivienda pequeña para poder independizarnos (típicamente un dormitorio), y pasados unos años, tal vez, intentar conseguir una nueva vivienda, algo más grande, que nos permita formar una familia de manera más o menos digna.

En este sentido, el concepto conocido como hipotecas puente permite optar a comprar una nueva vivienda a construir, algo conocido como compra sobre plano, mientras aún residimos en nuestra primera vivienda.

El problema reside en que debemos hacer frente a los pagos del nuevo promotor, y a la entrada de la nueva vivienda. Y a pesar de disponer de una vivienda en propiedad probablemente no tengamos suficiente dinero disponible para hacer frente a estos gastos.

La solución proporcionada por bancos y cajas consiste en formalizar una hipoteca sobre nuestra casa en propiedad, hipoteca puente, evitando de esta forma un préstamo personal. De esta manera la entidad bancaria esperaría un año hasta que vendiésemos nuestro antiguo piso y accediésemos a la nueva vivienda.

Los bancos y cajas conceden un producto conocido como préstamo puente o crédito puente, el cual permite la obtención de un préstamo personal que emplearemos en pagar la entrada y a las diferentes cuotas del promotor. Y que finalmente se cancelará a través de la constitución de la hipoteca definitiva.

Al recibir la vivienda nueva, el cliente constituye una hipoteca tradicional, por un importe superior, y al mismo tiempo se cancela el crédito puente.

Trataremos en esta ocasión de verter algo de luz sobre la lista de morosos que se esconde tras las siglas ASNEF.

En primer lugar tenemos que matizar que la ASNEF es una asociación, en concreto la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito, la cual se encarga de velar por los interés de las entidades crediticias.

Esta asociación mantiene un registro de personas con recibos, préstamos o créditos impagados, más conocida como lista de morosos ASNEF. De forma que si alguna entidad recibe alguna petición de un nuevo producto de financiación uno de los pasos previos a la concesión es la consulta de dicha persona en este registro.

Está claro que si nuestro nombre aparece en este listado lo tendremos muy difícil a la hora de solicitar un nuevo préstamo hipotecario, por no decir imposible. Es una herramienta de gran valor para bancos y cajas que añade un nuevo factor a la hora de evaluar el riesgo de una operación.

Sin embargo, la existencia de este registro de morosos puede provocar complicaciones en personas inicialmente solventes. Imaginemos que se produce un error de facturación en alguna empresa suministradora (gas, luz, teléfono), algo por desgracia demasiado común. En este caso si decidimos no abonar el correspondientes recibo podríamos terminar ingresando en la lista gestionada por ASNEF, de forma que de alguna forma nos presionan para abonar ese recibo que podría ser erroneo.

La solución pasa por abonar los recibos oportunos, aún siendo erróneos, y posteriormente dirigir una reclamación ante la empresa suministradora.

¿Cómo salir de las listas ASNEF?

En caso de que por algún impago hayamos ingresado en su registro, siempre tendremos la posibilidad de solicitar la eliminación del mismo una vez hayamos satisfecho la deuda pendiente. En estos casos nuestra aparición en el registro podría demorarse por 6 años más como antiguo deudor.

Si nuestra aparición en el registro de morosos se debiese a algún tipo de error, podríamos solicitar la rectificación de los datos aportando la información necesaria para demostrar que no adedamos la cantidad indicada.

Caixa Sabadell acaba de lanzar su “Hipoteca Rebajas de Verano”, una hipoteca que estará a un diferencial por debajo del euribor durante los 3 ó 5 primeros años.

Esta hipoteca está negociada con los promotores de viviendas, a fin de que ofrezcan en la compra de los pisos esta hipoteca para que los compradores puedan pagar una cuota bastante más baja durante los primeros años que puede llegar a un ahorro del 28% según publicita la Caja.

Los intereses de está hipoteca durante los 3 ó 5 primeros años, según la opción elegida estarán entre el 3,25% y el 4,25%, partiendo el primer año desde el 3,25%. Un interés, sin duda, muy por debajo del euribor anual, que el día de hoy está en el 5,42%.

Para el resto de años, el interés a aplicar en esta hipoteca será del euribor + 0,50%.

La comisión de apertura es del 0,50% del capital.

En la oferta hipotecaria actual, algunas entidades bajo determinadas condiciones están ofreciendo financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda a adquirir, si bien el criterio general y determinadas disposiciones legales establecen un porcentaje máximo de financiación del 80% del valor de la vivienda, utilizándose para la aplicación de este baremo, como norma general, el valor de tasación de la vivienda.

El hecho de financiar en torno al 80% del valor de la vivienda tiene una implicación directa para el solicitante: deberá aportar una cantidad a la compraventa (en torno al 20% del valor de la misma), a lo que debemos añadir los gastos que recaen sobre la parte compradora, los cuales, de forma estimativa, podemos cifrar en torno al 10% del citado valor de compraventa.

Así mismo, el importe de hipoteca solicitado junto con el tipo de interés y el plazo de amortización determinarán la cuota o pago periódico. Como bien hemos señalado en el apartado relativo a la selección del plazo de amortización, las entidades financieras para evitar el riesgo de impago suelen mantener el criterio de que la cuota del préstamo hipotecario no suponga más del 35/40% de los ingresos netos de los solicitantes, criterio que también deberemos tener presente a la hora de determinar el importe a solicitar.